Cara Jual Beli Rumah Tunai (anda sebagai penjual)

Proses untuk menjual rumah secara tunai adalah sebagai berikut :

cara jual beli rumah (2)Apabila anda sudah menemukan pembeli yang serius dan sudah deal harga, maka selanjutnya adalah anda sebagai penjual harus menunjukkan bukti kepemilikan bahwa memang benar anda adalah pemilik rumah.

Tunjukkan sertifikat asli, pbb asli, AJB asli, blue print, KTP asli anda. Hanya ditunjukkan, bukan diberikan kepada pembeli. Supaya pembeli yakin bahwa anda memang benar pemilik rumah.

Bagaimana jika surat2 asli anda ada di bank (karena dulu beli nya KPR). Tunjukkan saja copy nya, tidak masalah.

Setelah pembeli sudah melihat dan surat2 sudah menunjukkan bahwa anda adalah pemilik rumah, maka selanjutnya minta uang tanda jadi. Apabila anda menjual rumah lewat agent property, agent akan bantu mengurus nya dari uang tanda jadi sampai transaksi benar2 selesai.

Ketika uang tanda jadi diberikan, anda harus memberikan kwitansi. Kemudian akan dilanjutkan dengan Surat Pengikatan Perjanjian Jual Beli (SPPJB). SPPJB bisa dibuat di notaris atau bisa juga dibuat oleh agent property jika anda menjual property lewat agent.

*uang tanda jadi tidak ada nilai fix atau sesuatu nilai yang pasti. Uang tanda jadi biasanya tidak terlalu besar, disesuaikan dengan nilai property dan sesuai kesepakatan penjual dan pembeli. 

Setelah SPPJB selesai dibuat dan ditandatangani, selanjutnya pembeli akan mencari notaris yang dia inginkan. Notaris ditentukan oleh pembeli, dan biaya notaris ditanggung pembeli. Setelah pembeli menentukan notaris, anda wajib untuk memasukkan data-data asli yaitu data pribadi dan surat-surat rumah yang asli (sertifikat, imb, ajb, pbb, dll) ke notaris yang telah ditentukan. Notaris akan melakukan pengecekan sertifikat ke BPN (Badan Pertanahan Nasional), apakah benar anda pemilik dari property yang ada di sertifikat.

Surat-surat asli diserahkan ke notaris, dan anda akan menerima tanda terima asli dari notaris. Tanda terima ini jangan sampai hilang, karena bukti bahwa surat-surat asli sudah anda serahkan ke notaris tersebut. Tanda terima ini gunanya untuk mengambil surat-surat asli tersebut nanti.

Setelah notaris menerima sertifikat asli, dia akan cek ke BPN. Setelah cek ke BPN dan ternyata surat2 clear dan tidak ada masalah, berikutnya notaris akan menentukan jadwal untuk tanda tangan AJB (akta jual beli).

Pada tanggal AJB yang telah disepakati, anda dan pembeli akan bersama-sama melakukan tanda tangan AJB di hadapan notaris. Setelah tanda tangan selesai, berikutnya adalah pelunasan sisa transaksi. Anda dan pembeli akan bersama-sama pergi ke bank untuk pelunasan.

Setelah dilunasi oleh pembeli, anda harus kasih kabar ke notaris bahwa transaksi telah dilunasi, kemudian bukti tanda terima asli dari notaris (surat tanda terima waktu anda menyerahkan surat2 asli) diserahkan kepada pembeli. Supaya pembeli bisa mengambil sertifikat dan surat2 asli lain nya ke notaris setelah selesai dibalik nama.

 

 

43 comments on “Cara Jual Beli Rumah Tunai (anda sebagai penjual)”

  1. Junaidi Reply

    slamat pagi pak,

    saya mau tanya nih, sebelumnya saya ceritakan kronologisnya sebentar
    – rumah yang saya akan jual masih dalam KPR
    – pembeli setuju dengan melakukan pelunasan sisa KPR sebagai tanda jadi
    – pada saat melakukan pelunasan tersebut dokumen saya akan diserahkan kepada notaris bank yang akan dipakai untuk KPR
    – dan setelah notaris bank tersebut melakukan pengecekan dokumen, barulah bank tersebut akan mentransfer dana ke saya
    pertanyaan saya, pada tahap pelunasan ini apakah masih dalam tahap SPPJB ataukah sudah AJB?

    trims

  2. Amelia Reply

    Selamat sore pak,,,,,
    Saya mau tanya, saya mau jual rumah dan sertifikat rumah itu atas nama saya (istri,),, apakah hrs ada surat kuasa dan di ttd suami,
    Bukanya dengan ttd suami bahwa mengetahui aja,? Dan dokumen yg di perlukan di lampirkan
    Bgmn seharusnya?
    Terima kasih

    • Adut Sugianto Reply

      Ibu amelia… suami istri harus tanda tangan bersama. Jika salah satu pihak tidak bisa hadir.. harus pakai surat kuasa yang dibuat oleh notaris. Coba konsultasikan lebih lanjut dengan Notaris bu…

  3. Fitri Reply

    Saya mau tanya, kalo ayah saya mau jual rumah nya tapi ank2 nya tdk setuju, apakah bisa terjual? (Rumah sdh atas nama ayah saya)
    Tks

    • Adut Sugianto Reply

      Harusnya bisa.. karena hak Ayah.. kecuali istri dari ayah yang tidak setuju. Coba untuk lebih detil konsultasikan ke Notaris bu fitri….

    • Adut Sugianto Reply

      SPPJB di notaris ada biaya nya.. tarif nya bermacam-macam, mungkin perkiraan di kisaran 2,5 juta.. tergantung case dan notaris..

  4. Anna Reply

    Saya mau tanua pak apakah perbedaan SHM dan AJB..kalau kita mau membeli rumah tapi masih status AJB..bagaimana pak? Maaf masih awam

    • Adut Sugianto Reply

      yang ini mesti nanya notaris bu anna.. karena saya belum pernah,, dan sepertinya agak ribet.. notaris mungkin lebih paham,,,

  5. Mei Reply

    Halo pak,
    Rentetan proses tersebut biasanya dri awal DP sampai kelar di notaris biasanya brp lama wktunya? Kira2 saja pak?

      • Adut Sugianto Reply

        Untuk transaksi KPR, waktu nya perlu kisaran 1 bulan untuk sampai AJB.
        Untuk transaksi cash, waktu nya perlu kisaran 1 minggu atau lebih dikit jika dipush, untuk sampai AJB.

        Untuk sampai dapat sertifikat itu agak lama. Karena proses balik nama nya lumayan lama. Mungkin bisa sekitar 3 bulan setelah AJB.

  6. Taufik Reply

    Saya ingin membeli sebuah rumah second (bekas), dikarenakan pemahaman saya kurang mengenai proses jual beli rumah, bisa tidak kita menyerahkan sepenuhnya urusan jual beli ini ke notaris? terima kasih

    • Adut Sugianto Reply

      Bisa pak !

      Tapi carilah notaris yang banyak waktu luang nya. Jika notaris sudah terkenal, mungkin tidak mau terlalu repot2. Dengan catatan, notaris harus berlaku adil, jangan sampai penjual dirugikan. Atau bisa juga minta bantuan agent yang sudah anda kenal. Penjual juga harus merasa aman dan nyaman dengan orang yang dipilih mengurus semuanya itu.

  7. Alex Reply

    Ayah saya ingin menjual rumah atas nama beliau, kapan ayah harus menyerahkan sertifikat asli, apakah saat DP atau saat pelunasan?
    Apakah aman memberikan kopi dari surat2 tersebut saat setelah DP?
    Untuk PPJB apakah bisa dibuat dibawah tangan atau harus di notaris, dan apakah wajib?
    Untuk proses ttd AJB, apakah ayah dan ibu saya harus hadir semua? karena ibu kondisi kurang memungkinkan untuk berjalan.
    Bisakah dikuasakan ke saya sebagai anak untuk proses jual beli tersebut?

    Terima kasih sebelumnya

    • Adut Sugianto Reply

      Tergantung cara pembayaran yah… kalo orang nya bayar cash, maka sertifikat asli diserahkan ke notaris ketika setelah diberikan uang tanda jadi. Semakin cepat sampai di notaris semakin bagus, karena mau di cek dulu oleh notaris ke BPN. Nanti akan keluar jadwal AJB (tanda tangan Akta Jual Beli) dikonfirmasi oleh notaris, apabila sertifikat tidak ada masalah. Sebelumnya harus setorkan dulu uang untuk pajak dan biaya2 notaris. Semua nanti ada rincian nya dari notaris.

      Kalau pembayaran KPR, sertifikat asli diserahkan kalau sudah ada konfirmasi dari bank, bahwa permohonan KPR nya sudah diterima.

      Transaksi jual beli property ini banyak unsur kepercayaannya… Misalnya disaat pembeli memberikan “uang tanda jadi” dia harus percaya kepada penjual, kemudian disaat penjual memberikan sertifikat asli kepada notaris, penjual harus percaya sama notaris dan pembeli. Jadi seharusnya aman saja.

      PPJB bisa dibawah tangan, bisa juga di notaris. PPJB seharusnya dibikin yah, untuk ketentuan2 sementara saja. Misalnya penjual batal atau pembeli batal, kpr ditolak, dll.

      untuk AJB, nama yang tercantum di sertifikat harus hadir suami istri. Jika tidak bisa, buat surat kuasa, harus di notaris.

      BISA dikuasakan ! buat di notaris !

  8. Bayu S. I Reply

    Saya jual rumah,tapi pembeli beli nya di KPR kan
    Pembeli kasih tanda jadi, tapi tak mau kasih DP.
    Alasannya jika kasih DP takut kenapa2 di belakangnya.
    Pembeli mau kasih DP jika sudah acc KPR nya.
    Saya ajak untuk PPJB juga tak mau..
    Pertanyaan saya, apakah PPJB itu kurang kuat untuk kekuatan hukumnya?
    Mohon pencerahaannya
    Terima kasih…

    • Adut Sugianto Reply

      Pak bayu… tidak masalah menunggu KPR di acc dulu. Karena memang seharusnya begitu. Kalau dilakukan PPJB perlu biaya, dan biasanya pembeli takut uang nya sulit dikembalikan lagi jika KPR nya ditolak. Maaf telat bales nya pak…

  9. Andreas Reply

    Halok pak, saya mau tanya untuk transaksi beli rumah baru harga >2 milyar dari developer, jika diajukan kpr, apa betul biaya yang keluar banyak sekali? Saya dengar bisa lebih dari 10 macam biaya.. Terutama untuk pajak2nya, apa pajak ini bisa dinegosiasikan? Boleh tau biayanya apa saja untuk pembeli? (Lokasi rumah di Jakarta selatan)

    • Adut Sugianto Reply

      Iya pak andreas, biaya KPR itu lumayan banyak, pajak tidak bisa dinego karena itu beli dengan developer. Biaya pembeli yang paling lumayan itu adalah biaya kpr bank seperti biaya provisi, asuransi, kemudian biaya pajak. Biaya notaris juga lumayan seperti akta jual beli dan balik nama.

  10. rahmad Reply

    mohon informasinya pak, kami akan membeli sebuah rumah dgn cara cash di batam , dari seorang pemilik rumah dgn status kepemilikan hgb. kami sudah sepakat mengenai harga, dan telah memberi uang tanda jadi sbg pengikat. tapi persoalannya sertifikat hgb sampai saat ini belum di pecah oleh developer yakni pt perumnas, masih berupa sertifikat induk satu komplek perumahan, walaupun penjual sdh melunasi sejak tahun 2014, tapi sertifikat hgb atas nama penjual belum keluar. penjual hanya memegang dokuman dokumen lainnya serta bukti pelunasan kpr dari bank. pertanyaan saya ;
    pertama bgmn proses jual beli yg aman dgn situasi tsb.
    kedua, setelah kita bersama sama pergi ke notaris utk pengurusan dokumen jual beli, apakah setelah sertifikat hgb keluar nantinya atas nama penjual, atau apakah bisa langsung balik nama ke pada pembeli, mengingat sertifikat hgb atas nama penjual belum keluar.
    ketiga, menurut info dari penjual, posisi sertifikat induk sampai saat ini masih berada di pt perumnas. apakah sebgai developer kami harus meibatkan pt perumnas atau kah menyerahkan sepenuhnya urusan ini ke developer.

    • Adut Sugianto Reply

      untuk transaksi itu biasanya melibatkan Perumnas sebagai developer nya pak… Nanti tanya ke developer prosedur pengalihan nya bagaimana, dokumen apa yg harus dilengkapi, kemudian biaya apa saja yg diperlukan.

      Itu bukan transaksi di notaris pak, tapi transaksi nya di developer, notarisnya atau legal nya dari developer. Jadi pak rahmad tanya ke developer untuk lebih jelasnya bagaimana prosedur mereka…

  11. oyon Reply

    Mav pak saya mau tanya,saya mau beli rumah tpi org tua saya msih a,, tp yg sya mau org tua saya ga blh tau klo sya mmbeli rmah, biar buat kejuta,, apakah bisa, jd pertnyaan sya, apakah saya bisa mmbeli rmh sndri tnpa ttd driborg tua saya, soalnua sya blm rmh tangga mksh

  12. Swo Reply

    Sy mmau jual rumah waris apakah persyaratannya? Bgmn bila yg 2 org sdh wafat? Haruskah penjualan rumah ini melalui rt/rw atau lgsg ke notaris n biaya2 apa saja yg harus dikeluarkan (detail) baik oleh penjual maupun pembeli..
    Trm kasih

    • Adut Sugianto Reply

      Sepertinya bapak perlu ke Notaris.. karena perlu dipelajari dulu siapa saja yang berhak atas waris itu.. nanti akan dijelaskan notaris bagaimana solusi terbaiknya pak…

  13. eka Reply

    Pagi mas sugi,

    saya sedang proses menjual rumah, saat ini rumah tersebut masih kpr.
    nah si pembeli rencananya mau membayar ke saya secara cash bertahap karena dia melalukan pinjaman ke koprasi katanya.
    bertahap disini maksudnya si pembeli saat ini memiliki uang cash yang cukup untuk melunasi sisa hutang KPR saya sehingga diharapkan sertifikat dan dokumen lainnya bisa di ambil dari bank. sisanya setelah pinjaman dari koprasi beliau cair.
    nah yang ingin saya tanyakan proses yang harus dilalui untuk jual beli ini apa saja dan perkiraan biayanya berapa?
    terima kasih sebelumnya.

    • Adut Sugianto Reply

      Bu Eka, Pertama-tama harus dapatkan harga deal transaksi antara bu eka dengan pembeli.

      Kemudian, cara pembayaran dan serah terima rumah , serta aturan2 seperti pinalti2 atas pelanggaran2 transaksi.

      Ini agak sedikit rumit, karena dua2nya harus aman. Sebaiknya, ibu Eka tanya lebih detil ke Notaris. Notaris akan jelaskan win win solution nya, supaya kedua belah pihak aman.

      Pertimbangannya adalah :
      1. Kapan uang transaksi di lunasi ?
      2. Kapan serah terima rumah?
      3. Bagaimana jika pembayaran bertahap dari pembeli macet ?
      4. Setelah sertifikat dilunasi dari bank, siapa yang pegang sertifikat asli nya?
      5. Aturan2 lain2 nya

      Sebaiknya Ibu Eka tanya2 ke Notaris…

  14. Iwan prasetyo Reply

    Mau tanya…
    Saya mau membeli rumah secara tunai,

    penjual memiliki sebidang tanah kemudian dibangun 7 rumah,
    1 rumah laku dan sertifikat dalam proses BPN

    Saya sebagai pembeli kedua

    Dengan memakai notaris penjual,? Apakah tidak ada masalah?

    Langkah yang saya ambil bagaimana? Apakah bisa AJB pada jam 7,00 malam?

    Apakah bisa langsung ke AJB langsung tanpa pengecekan sertifikat asli terlebih dahulu?

    Nb. Penjual dan pembeli tidak saling kenal

    • Adut Sugianto Reply

      Pak Iwan, biasanya kalau sertifikat belum pecah, yang bapak tanda tangan adalah PPJB (Pengikatan Perjanjian Jual Beli) yang dibuat oleh developer. Jadi AJB nya nanti kalau sertifikat sudah pecah.

      Untuk bermasalah atau tidak nya,, itu perlu bapak analisa sendiri. Makanya kadang nama Developer besar mudah dipercaya orang, walaupun rumah belum ada, masih jual tanah kosong. Jadi silahkan bapak analisa sendiri.

  15. dhika Reply

    Pak, bagaimana jika menjual ataupun membeli rumah secara cash bertahap (tanpa bank) dlm waktu yg lumayan lama contoh: 50 bulan.
    Prosedur yg baik dan amannya seperti apa pak?
    Untuk menghindari hal2 yg tak diinginkan di kemudian hari . Trimakasih

    • Adut Sugianto Reply

      Sepertinya tidak ada yang pasti aman untuk transaksi seperti ini… Kalau beli rumah baru dari developer, biasanya yang diperhatikan nama developer dan track recordnya. Tapi tidak ada garansi pasti aman juga.

  16. Thomaa Reply

    Pak sy mau tanya sy jual rumah sudah di tanda jadi tapi sy mau batalin sepihak dari sy dengan alasan pertama waktu sebulan sudah saya kasih ternyata keliwat bisa tidak pak

    • Adut Sugianto Reply

      Harus di sepakati bersama pak,,, jadi ada batas waktu yang disepakati bersama.

    • Adut Sugianto Reply

      akad itu tanda tangan semua perjanjian, akte jual beli, perjanjian kredit dengan bank, dan tanda tangan lain2 nya…

  17. Indra Romadhon Reply

    Mau tanya pak, sy mau beli rumah pribadi (bukan developer) secara cash,cara transaksi pembayaran nya gimana pak, apakah kita(pembeli dan penjual) ke notaris dlu dgn membawa sertifikat asli dan imb sebelum transaksi pembayaran. Tks

    • Adut Sugianto Reply

      Cara transaksi nya biasanya sudah ada di dalam prosedur developer. Terutama jika developer nya adalah developer ternama. Biasanya setelah bapak udah oke dengan harga dan sudah pilih unit nomor berapa, bapak kasih tanda jadi dulu atau Booking fee yang nilai nya ditentukan oleh developer.

      Kemudian nanti akan dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) oleh developer. Karena kadang2 developer menjual rumah, tetapi sertifikatnya belum pecah. Jadi untuk sementara bapak bukan pegang sertifikat, tetapi PPJB tadi sebagai bukti beli.

      Kalau rumah yang bapak mau beli sudah pecah sertifikatnya, berarti lebih simple aja, kasih tanda jadi, nanti notaris akan cek dulu sertifikat rumah, kemudian baru nanti bapak AJB dan pelunasan.

      Biasanya developer jelaskan prosedurnya. Semoga membantu..

    • Adut Sugianto Reply

      maaf pak, saya salah baca tadi. Kalau bapak mau beli rumah pribadi, bapak sudah oke dengan rumahnya, bapak kasih tanda jadi dulu.

      Kemudian bikin kwitansi pembayaran yang menjelaskan nilai deal transaksi. Kemudian setelah itu bapak kasih tau kepada penjual untuk masukin sertifikat ke notaris mana, karena biaya notaris bapak yang bayar. Pergi sama2 ke notaris nya juga ga apa2, supaya nanti dijelaskan oleh notaris langkah2 berikutnya.

      Kemudian bapak tunggu dulu kabar dari notaris, nanti notaris cek sertifikat dulu. Setelah selesai di cek, notaris akan kabari penjual dan pembeli bahwa sertifikat udah di cek, oke, dan sudah bisa AJB (tanda tangan akte jual beli) di tanggal berapa. Sebelumnya notaris akan minta uang pajak penjual dan pembeli serta biaya notaris di transfer dulu. Kemudian baru bapak siapkan uang untuk pelunasan sisa nya kepada penjual. Semoga membantu pak yah.. 😉

  18. Joko Reply

    Saya mau tanya,mertua saya mau jual rumah tapi salah satu dari anak tidak mau tanda tangan,gimana

    • Adut Sugianto Reply

      Setau saya, kalau itu atas nama mertua sendiri. Dia ga perlu minta persetujuan anak. Misalnya Bapak punya rumah, kemudian mau jual rumah nya lagi, bapak ga perlu minta persetujuan anak-anak bapak secara legal. Nanti waktu tanda tangan Akte Jual Beli, cuma bapak dan istri aja yang tanda tangan, ga perlu tanda tangan anak.

  19. ari Reply

    pak mau tanya,,, bila sudah selesai pelunasan dan tanda tangan ajb,, apakah penjual sudah boleh serah kunci dan lgsung ditempati oleh pembeli walaupun sertifikat belum selesai?? terima kasih sebelumnya pak sangat membantu..

    • Adut Sugianto Reply

      Sudah bisa pak. Kalau sudah lunas, sudah boleh serah terima.

      Kecuali kalo masih dihuni, diawal waktu nego harga, infokan ke pembeli dulu bahwa minta waktu berapa lama buat pindah. Misal sebulan, atau berapa minggu, atau berapa lama. Semua harus disepakati dulu penjual dan pembeli.

Leave A Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *